金融危機(jī)重創(chuàng)零售業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)不一

    經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所不同，對(duì)于正處在招商或剛剛開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目沖擊較大。DTZ戴德梁行商業(yè)部（商鋪）董事葉衍能先生在接受記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不同階段的商業(yè)項(xiàng)目在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)，也應(yīng)采取不同的措施或狀態(tài)。
　　成熟項(xiàng)目受影響甚微 零售商繼續(xù)等候入駐
　　金融危機(jī)對(duì)于已開(kāi)業(yè)的成熟商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)影響相對(duì)較小。由于已開(kāi)業(yè)或經(jīng)營(yíng)時(shí)間較久，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定，消費(fèi)者具有一定的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目擁有相對(duì)固定的消費(fèi)客流，因此零售商選址成熟項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。目前王府井商圈、西單商圈、CBD商圈等成熟的商業(yè)項(xiàng)目受到金融危機(jī)的影響相對(duì)較小。即使上述商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)存在一些狀況，也是項(xiàng)目前期招商或商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)引起的經(jīng)營(yíng)后續(xù)反映。很多零售商對(duì)后期經(jīng)營(yíng)良好的商業(yè)項(xiàng)目仍有較為強(qiáng)烈的進(jìn)駐意向，如東方廣場(chǎng)、新光天地等，其租金水平平穩(wěn)及有上升趨勢(shì)，仍然是北京地區(qū)零售商愿意等候入駐的少有商業(yè)項(xiàng)目。
　　剛開(kāi)業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)不一 中低端市場(chǎng)看好
　　對(duì)于在金融危機(jī)前已完成招商或剛剛開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況大多不甚理想，商場(chǎng)的培養(yǎng)周期受到消費(fèi)者固有購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)水平變化、商業(yè)項(xiàng)目定位等原因影響，較之前開(kāi)業(yè)的成熟商業(yè)項(xiàng)目的培養(yǎng)期更長(zhǎng)，很多新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，如CBD地區(qū)、亞運(yùn)村中心區(qū)等商圈中的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)租戶的經(jīng)營(yíng)壓力大增，租戶要求業(yè)主給予一定的優(yōu)惠政策或商戶暫停營(yíng)業(yè)至商場(chǎng)出租率達(dá)到要求后再重新開(kāi)業(yè)等以前較少發(fā)生的現(xiàn)象。
　　但也有部分定位中檔或中檔偏低的商業(yè)項(xiàng)目，因其定位沒(méi)有受到金融危機(jī)的影響，加之所處的地理位置、適中的商業(yè)體量、商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理、以及充足的目標(biāo)消費(fèi)人群等因素的影響，在開(kāi)業(yè)后不久就收到了較好的預(yù)期效果，沒(méi)有受到金融危機(jī)的較大沖擊。
　　招商中項(xiàng)目影響最大 發(fā)展商提高優(yōu)惠條件
　　金融危機(jī)對(duì)正在招商階段的新項(xiàng)目影響較為明顯，諸如不同行業(yè)的眾多零售品牌暫停開(kāi)店、甚至部分品牌開(kāi)始關(guān)閉其已經(jīng)開(kāi)出但經(jīng)營(yíng)狀況不佳的店鋪，使新項(xiàng)目在招商過(guò)程中可選擇的品牌相對(duì)減少。而由于新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目大多經(jīng)營(yíng)狀況不盡如人意，使零售商的經(jīng)營(yíng)壓力大增，很多零售商轉(zhuǎn)頭關(guān)注市場(chǎng)中較為成熟的商業(yè)項(xiàng)目。零售品牌對(duì)新項(xiàng)目持觀望態(tài)度，將會(huì)延長(zhǎng)新項(xiàng)目的招商時(shí)間、影響招商進(jìn)度，導(dǎo)致目前市場(chǎng)中正在進(jìn)行招商的商業(yè)項(xiàng)目基本上都或多或少的推遲了其開(kāi)業(yè)時(shí)間。
　　對(duì)一些開(kāi)業(yè)時(shí)間一再推遲的商業(yè)項(xiàng)目而言，為減少其投資壓力，發(fā)展商不得不采取給予商戶一定支持促進(jìn)零售商對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注以盡快促成其開(kāi)業(yè)，降低損失。如近期某個(gè)剛開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，為了催進(jìn)商戶盡快開(kāi)業(yè)，提出商戶如在業(yè)主規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)業(yè)，業(yè)主將給予兩個(gè)月免租，第三個(gè)月租金招商純抽成方式收取等優(yōu)惠條件。
　　零售商調(diào)整擴(kuò)張政策 各行業(yè)應(yīng)對(duì)措施不一
　　由于金融危機(jī)的影響，零售品牌受到歐美地區(qū)銷(xiāo)售額下降和其它業(yè)務(wù)投資失利的影響，大多采取暫�；驕p少開(kāi)店來(lái)降低成本，基本只是維持營(yíng)業(yè)情況較好的現(xiàn)有店鋪的日常運(yùn)營(yíng)。對(duì)于新的商業(yè)項(xiàng)目就十分慎重，基本要求位置及前景極好，業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼，同時(shí)以純銷(xiāo)售提成作為租金才有機(jī)會(huì)繼續(xù)洽談，目前市場(chǎng)行情，部份一線品牌要求的裝修補(bǔ)貼金額上升了50%-100%不等，扣率租金卻反過(guò)來(lái)下調(diào)。
　　針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，零售商的應(yīng)對(duì)政策主要表現(xiàn)在：對(duì)于不盈利或虧損的店鋪采取撤租或并店措施；與業(yè)主洽談降租或縮減面積；縮減開(kāi)店計(jì)劃；選擇成熟項(xiàng)目或商圈開(kāi)新店；為了降低成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，部分零售商目前偏向選擇純抽成的、裝修及經(jīng)營(yíng)成本較低的百貨公司開(kāi)店。而大型超市、快餐店等日常生活必需品或客單價(jià)低的行業(yè)受影響小，并有營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)的現(xiàn)象。同時(shí)零售商戶盡可能的降低成本，例如餐飲客戶會(huì)拓展消費(fèi)單價(jià)相對(duì)稍低的品牌；由于零售商戶對(duì)于新項(xiàng)目的選址成本壓縮及控制風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)于新項(xiàng)目的租金較之前有所控制，如國(guó)際服裝服飾品牌， 租金承受能力下降了30%-40%，同時(shí)要求加上其它的優(yōu)惠條件，如免租期、在開(kāi)業(yè)后的一段較長(zhǎng)時(shí)間以銷(xiāo)售提成作為租金等。
　　總括來(lái)說(shuō)， 大部份零售商在2009年上半年都處于一個(gè)覌望期， 經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的覌望， 他們才會(huì)重新審視， 重新做開(kāi)店計(jì)劃， 同時(shí)目前能吸引零售商開(kāi)店的項(xiàng)目， 必需給予零售商一個(gè)合理的優(yōu)惠政策， 讓他們能在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于低迷的情況下正常經(jīng)營(yíng)。