杭州樓市再現(xiàn)懸疑

    2010年房地產稅費優(yōu)惠政策是否會改變，一直是當前房地產行業(yè)最敏感的神經。
    按照去年10月杭州市出臺的稅費優(yōu)惠政策，凡在2008年10月14日起至2009年12月31日簽訂商品房買賣合同，都可以享受稅費補貼政策。在距離該項政策不到兩個月的時間里，諸方對于上述優(yōu)惠政策是否延續(xù)，仍存諸多揣測。
    揣測之余，權威的解讀仍未出臺，杭州樓市因為這種猜度引發(fā)的種種演變已然發(fā)生。在經歷了2007年狂飆突進時的興奮與眩暈，2008年失重跌落時的無助與恐懼，2009年逆轉而來的滿面春風。如今，隨著優(yōu)惠政策大限即將臨近，樓市似乎又將面臨再次選擇�；蚋呖杭ぴ�，行云流
水還是起伏跌宕，一詠三嘆，對于今后的樓市走向，實在難以精確把握。
    | 政策 |
    地方政策出現(xiàn)分化趨勢 剛性、指導性政策或將并舉
    雖然截至目前，國家層面取消房地產優(yōu)惠政策的問題仍未正式定調。但湖南、吉林等省卻分別通過不同方式向外界表示，2010年當地省級政府出臺的房地產優(yōu)惠政策不會取消，仍將順延至2010年年底。
    上月中旬，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳臨時決定在株洲召開促進房地產投資和消費經驗座談會。當地的統(tǒng)計數據顯示，今年1-8月，湖南房地產投資完成629.2億元，同比增長8.8%，居全國第15位，排名同比下降2位，增速同比回落16個百分點。
    由此不難發(fā)現(xiàn)，投資增長下降是湖南省再次提出穩(wěn)定房地產優(yōu)惠政策的主要動因。幾乎與湖南省舉行相關會議同時，包括吉林省在內的多個省份的住房和城鄉(xiāng)建設廳均召開了前三季度房地產形勢分析會。據相關媒體報道，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長柳青在“吉林省前三季度房地產形勢和保障性安居工程進展狀況匯報”中指出，吉林省的增長主要由大中城市帶動，特別是長春市對全省的拉動效應明顯。部分地區(qū)的非住宅二手房交易量、交易價格處于同比下降階段。吉林省房地產市場還存在著開發(fā)商投資意愿不強、投資信心不足等問題。房地產市場在優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持。據此，柳青在匯報材料中表示，“建議將2008年年底出臺的吉林省穩(wěn)定房地產市場的優(yōu)惠政策，順延到2010年年底。”
    除了湖南、吉林兩省對外明確表示將房地產優(yōu)惠政策順延至2010年年底，包括安徽、內蒙古等固定資產投資仍有壓力的省份，也紛紛通過各種形式提出建議，希望順延2008年底出臺的地方性扶植房地產政策。
    記者日前就上述問題采訪中國指數研究院副院長陳晟。陳晟表示，此前，中國指數研究院在向中房協(xié)提供的政策建議報告中提到，關于上述政策的國家層面解讀，仍需等到中央經濟工作會議召開后方能定調。“但是據我了解的信息顯示，關于政策的制定，至少有三條是可以明確的。首先是穩(wěn)定政策預期，不要因為政策的變化而引起市場過度的波動。其次是增加土地供給。再次則是穩(wěn)定一些城市快速增長的房價，跌的也要穩(wěn)定，漲得過快也要穩(wěn)定。”
    陳晟進一步指出，目前的中國房地產市場，區(qū)域性和結構性的問題仍然非常突出。今年以來，一些一線城市地產形勢非常好，但是一些二三線城市卻并沒有達到預期效果。其次，就結構性而言，當前的樓市主要表現(xiàn)為，住宅好，但是涉及實體經濟的商業(yè)地產，比如寫字樓的情況仍然不如預期。由此，“我個人認為，相關部門在政策制定上不應該一刀切，實際上，此前國務院發(fā)文中就已經提到了這樣的問題，就是房地產政策制定要與當地的經濟相匹配，與當地的GDP運行相匹配，因地制宜，分類指導�！�
    陳晟認為，國家層面的房地產政策，在有剛性的政策指導下，仍然需要指導性的政策。“剛性政策和指導性政策同步運行，效果才能得到顯現(xiàn)。”
    陳晟的觀點也得到了其他業(yè)內專家的認同。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林11月4日在“北京地產資信20強”會議上對相關媒體表示，吉林等省份自行采取順延地方性房地產優(yōu)惠政策的做法，可能會被其他省份仿效。而從房地產調控的定調上來說，地方政府這樣做也是允許的。
    王玨林預計，2010年土地政策會更加緊縮。國家層面的房地產調控政策在不會大幅度調整的情況下，也會微調。不過，地方政府出臺的房地產優(yōu)惠政策力度要比國家層面的更大�！�2010年，如果國家層面不出臺取消優(yōu)惠政策的措施，地方政府也會出現(xiàn)分化�！蓖醌k林說，2010年可能會出現(xiàn)兩種情況：有的地方政府取消了房地產優(yōu)惠政策，有的地方政府順延了房地產優(yōu)惠政策。
    在此背景下，人們對于杭州優(yōu)惠政策的走向更為關注。
    | 土地 |
    黑馬率先出手 大鱷姍姍來遲
    不過，到目前為止，此政策對土地市場的影響力似乎并不明顯。
    2009年杭州的土地市場在一宗迷你宅地中拉開序幕。
    今年6月11日，杭政儲出（2009）6號地經過掛牌出讓，凱德置地直接加價20萬最終競得了這宗位于拱墅區(qū)的迷你宅地。
    讓所有的人頗感意外的是，隨著杭州房地產市場的迅速回暖。土地市場也在此后進入了白熱化的爭奪階段。一幕幕“地王”爭奪戰(zhàn)在接下去的四個月時間里得到了酣暢演繹。
    業(yè)內人士指出，縱觀今年杭州的土地市場，可以用“黑馬率先出手，大鱷姍姍來遲”來形容。包括天鴻房地產有限公司、浙江舟山遠邦置業(yè)、義烏中國小商品城房地產開發(fā)有限公司、國恒地產、海鹽南塘房產均在今年的土地市場上扮演著黑馬的角色�！岸�在時間節(jié)點上，六月份應該可以說是今年杭州土地市場中的分水嶺。
    隨著6月30日，欣盛房產豪擲29.28億一舉吞下位于申花板塊的15號、16號兩塊地開始，眾多地產大鱷開始加入地塊爭奪中。其后，綠城集團拿下新華地塊、田園地塊和喜得寶地塊；濱江房產乘勢連續(xù)拿下黎明村地塊、草莊地塊；萬科拿下草莊地塊；西子房產拿下娑婆橋地塊和南星橋地塊；萬科南都拿下草莊地塊；保利地產拿下申花地塊和下沙東沿江地塊；華潤置地拿下之江地塊。
    “在今年拿地企業(yè)中，德信可謂是當之無愧的黑馬�！本驮趧倓傔^去的10月29日下午，經過27輪拉鋸戰(zhàn)，27號買家德信集團以53377萬元的代價，擊敗緊緊咬著不放的17號買家贊成房產，奪得62號下沙金沙湖CBD地塊，樓面價7131元/平方米。如同一匹低調的“黑馬”，悄無聲息中，就地跑到了其他公司前面。憑借著今年拿下的4宗地，以及2007年拿下的文暉路商業(yè)地塊，再加上將售項目德信·早城，德信集團在杭州的項目儲備已達6個，超過了不少杭州老牌地產商。
    其實，在最近幾年的杭州土地出讓現(xiàn)場，身為德信集團董事長的胡一平應該可以說是市場的密切關注者，眾多地塊出讓現(xiàn)場，均能見到他低調地在一旁認真地做著筆記。對于今年集團公司的拿地表現(xiàn)，德信集團董事長胡一平在接受記者采訪時表示，之所以在今年拿下上述四宗地塊，最大的理由是因為這些地塊的周邊均已經有德信開發(fā)的項目。而這些新項目的整體定位均有極大的提升。由此不難發(fā)現(xiàn)，這家2006年才現(xiàn)身杭州樓市的開發(fā)商，進杭征途仍然采取著相對保守穩(wěn)健的風格�！耙驗槲覀兯�拿的每一宗地塊，都是在自己熟悉的區(qū)域市場。九堡如此，下沙同樣如此。”德信集團相關負責人對記者表示。
    隨著10月份杭州土地市場之爭火熱降下帷幕，以及日前宋都房產進軍下沙，2009年杭州土地出讓成績已經攀至510億元的高度。業(yè)內人士分析指出，持續(xù)火爆的土地市場，仍將有望在年底掀起最大高潮。根據杭州國土資源局相關信息顯示，僅僅在12月1日、3日、8日3天的土地掛牌量，就超過了今年任何一個月的土地出讓量。據了解，12月1日、3日、8日，杭州主城區(qū)將出讓16宗934.8畝土地。在經歷過剛剛結束的頗為平淡的下沙沿東地塊爭奪后，市場會否再次出現(xiàn)盛景仍值關注。
    | 市場 |
    異地購房者蜂擁而至 二手市場下單速度放緩
    但對杭州樓市來說，政策卻一直主導著近兩年的行情變化。
    2007年，中央宏觀調控的頻繁發(fā)力、“二套房貸”政策的節(jié)節(jié)收緊，讓杭州樓市從2008年開始陷入了1998年以來最大范圍、最大幅度的一場樓市逆轉。2009年，隨著優(yōu)惠政策的相繼生效，樓市又快速走暖，呈現(xiàn)出“V”形反彈。
    量價齊升，這是當前杭州樓市最為鮮明的市場表現(xiàn)，哪怕是走過了傳統(tǒng)的“金九銀十”，杭州樓市在進入11月后依舊火熱。截至11月10日下午五點，杭州城區(qū)住宅可售房源僅剩下4020套，而在當日下午兩點曾一度跌破4000套。而在稍早之前，杭州城區(qū)可售房源曾經探底至3987套。
    今年8月初，杭州城區(qū)住宅可售房源跌破6000套大關，在經過三個月的補充與去化，如今杭州城區(qū)住宅可售房源在4000套左右大關。雖然經歷過今年十一黃金周低迷的成交紀錄，相關媒體再次發(fā)出拐點論調之后，但杭州樓市卻在黃金周后再次出現(xiàn)高速去化進程。數據顯示，從10月中旬至今，杭州城區(qū)新房成交量連續(xù)15天維持在200套以上，其中10月31日更是出現(xiàn)了高達681套的罕見成交量。業(yè)內分析人士指出，開盤量的減少以及持續(xù)多日的高成交量，造成了杭州城區(qū)可售房源再度大幅下降。
    在火熱的市場面前，受到市場關注的一批明星樓盤的供應明顯放緩，與此形成鮮明對比的則是，一些以往受到市場忽視的樓盤在有限的供應量前開始熱銷。而目前仍處價格洼地的閑林板塊也開始進入大批首次購房或者改善需求的購房者的注意。
    一位剛剛前往金成竹海水韻看房的購房者對記者表示，比較杭州其他板塊，目前的閑林板塊還仍處于價格相對便宜的階段�！耙郧笆且驗檫@里的一些配套還沒有跟進而放棄考慮閑林，但是看來看去，一年不到的時間，我卻發(fā)現(xiàn)我只能買得起這里的房子。”
    相比于股市、基金、黃金等投資生財方式，在當前，消費者似乎更熱衷于買房投資的理財方式。杭州一房產公司高管對記者坦言，事實上，在目前的市場背景下，投資性的需求正被逐步放大。與此同時，在通漲預期的大背景下，今年的杭州樓市涌現(xiàn)出了更為豐富而多元的異地購房者。
    在剛剛過去的房博會上，盡管“溫州長運旅游”的大巴仍然特別扎眼，盡管世貿會展中心門口的“浙C”牌照車輛多如牛毛，但是以往極少出現(xiàn)的“滬”字開頭的車牌也數不勝數，同時來自山西、吉林、廣東、金華、臺州等城市的車輛也點綴其間。可以說，全國各地的購房者都聚集到杭州，關注杭州樓市。和平會展中心門口的停車場，更是可以稱為各地豪車現(xiàn)場秀了。
    “到處都在找著買合適的房子�！边@是一業(yè)內人士對目前市場表現(xiàn)最為簡潔的話語。該業(yè)內人士對記者指出，這樣的勢頭或將持續(xù)至今年年底。國都房產營銷總監(jiān)郭欣對記者表示，在杭州的高端市場上，最近確實出現(xiàn)了以往較少出現(xiàn)的寧波、山西購房者的身影�！艾F(xiàn)在很多寧波人覺得杭州也不錯，因為不少人認為，在擁有了上海的房產后也應該在杭州有一套房子。”至于此前的山西煤老板的購房故事，也在郭欣的口吻中得到證實�！拔覀円粋�山西的意向客戶，在今年六月就曾經一口氣在錢江新城買下六套房產�！�
    至2009年12月31日將到期的房產交易稅費優(yōu)惠政策離截止期還剩兩個多月，杭州二手樓市同樣出現(xiàn)一些購房者加快交易速度，趕在年底前購房的現(xiàn)象。但不少業(yè)內人士指出，二手房涉及的交易稅額遠比一手房高，稅費優(yōu)惠政策即將取消，刺激了最近二手房的成交量，但對一手商品房影響較小。
    上述觀點也得到了資深業(yè)內人士陳列平的認同。陳列平對記者指出，就整個房產投入而言，優(yōu)惠政策所涉及的優(yōu)惠在整個房價里比例還不是很大，在通漲預期的大背景下，并不足以影響消費者的購房決策。但也有業(yè)內人士指出，對于首次購房者而言，政策的波動仍然能夠左右不少消費者的購房意愿。一中介公司相關負責人對記者表示，由于目前的房價已經比較高，而可選房源又有限，雖然目前客戶來訪并未出現(xiàn)明顯下降的趨勢，但是下單速度卻已經明顯比之前的8、9月份慢了不少。
    對此，中國指數研究院副院長陳晟則指出，相關的國家或地方政策當然能夠影響到消費者的購房意愿。“這一點，從2007年的市場表現(xiàn)已經得到驗證�！彪p盈營銷機構總經理章惠芳認為，其實一手市場和二手市場一直都是聯(lián)動的�！澳壳岸�手市場的交易量雖然也有人為的因素，但不可否認的是，不少下單者的普遍心理是在優(yōu)惠期間能將優(yōu)惠用足。二手市場對于市場政策的解讀一向反映明顯，而買家跟賣家的博弈則同樣敏感。如果一旦取消優(yōu)惠政策，二手房市場或將率先進入市場觀望期。一旦觀望成為一種趨勢的話，就真的成為觀望了�！�