物業(yè)稅若開(kāi)征 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較大

　　近日有消息稱(chēng)物業(yè)稅的開(kāi)征將率先從商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)刀”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將造成比較大的影響。

　　在日前某網(wǎng)站舉行的“樓市拐點(diǎn)下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿τ卸啻蟆睂?duì)話沙龍中，有著多年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷的新塘牛仔城副總經(jīng)理何小蓮就表示，如若在商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，那對(duì)行業(yè)的發(fā)展將造成比較大的影響。之前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控主要集中在對(duì)住宅方面，而商業(yè)地產(chǎn)很少涉及，像房貸新政對(duì)住宅的規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)就不受限制。正因?yàn)槿绱�，商業(yè)地產(chǎn)也成了很多投資者的“避風(fēng)港”，如若國(guó)家在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域征收物業(yè)稅，或許會(huì)將投資者嚇跑。

　　據(jù)稱(chēng)，大概從2003年開(kāi)始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴(kuò)大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到市場(chǎng)歡迎，尤其是商鋪，升值超過(guò)人們的預(yù)期。

　　2004年，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈，估計(jì)今年會(huì)更加激烈。主要原因是，作為新利潤(rùn)空間的大量商業(yè)地產(chǎn)希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量。過(guò)去很多商戶找個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不容易，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商求他們進(jìn)來(lái)，希望用商鋪拉動(dòng)住宅的增值，帶來(lái)新的利潤(rùn)空間。因此，一方面商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)將持續(xù)繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)投資者的回報(bào)會(huì)降低，甚至?xí)�出現(xiàn)投資失敗的例子。

　　值得關(guān)注的是，如同住宅供應(yīng)需要合理結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也需要注重結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的配置，在一些社區(qū)商鋪中，由于開(kāi)發(fā)商要快速銷(xiāo)售，快速變現(xiàn)，

　　物業(yè)稅

　　所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。

　　造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置。

　　盡管征收物業(yè)稅的時(shí)間還沒(méi)有定論，但一些投資者已計(jì)劃伺機(jī)“撿漏”拋售的中小商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為物業(yè)稅對(duì)養(yǎng)鋪期的物業(yè)影響較大，并建議物業(yè)稅收要根據(jù)不同類(lèi)型物業(yè)區(qū)別對(duì)待。

　　2007年12月18日，王先生在多方咨詢(xún)后，做出了這樣的決定——2008年將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取觀望的態(tài)度。

　　2006年以前王先生通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資，手中有了億元資金，之后進(jìn)入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業(yè)物業(yè)。最近有人推薦給王先生一個(gè)帶租約的商業(yè)，投資回報(bào)率約11%，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資而言，這是一個(gè)比較可觀的回報(bào)率，但因?yàn)樽罱��?tīng)到了物業(yè)稅要出臺(tái)的傳聞，他表示政策不明確，暫時(shí)不出手。

　　他的判斷是：如果2008年真的開(kāi)始征收物業(yè)稅，在資金緊縮的大背景下，將會(huì)對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的持有物業(yè)產(chǎn)生較大影響，這些商業(yè)地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金鏈緊張而拋售的狀況，到時(shí)“抄底撿漏”會(huì)是更好的選擇。所以2008年只持有現(xiàn)金，不參與投資，等到2009年后出手。

　　北京匯博行董事總經(jīng)理潘好龍對(duì)王先生的決定表示理解，2007年是北京商業(yè)地產(chǎn)集中放量的一年，今年北京的商業(yè)地產(chǎn)放量達(dá)500萬(wàn)平方米，這些商業(yè)地產(chǎn)在2-3年的時(shí)間內(nèi)將逐步進(jìn)入養(yǎng)鋪期。與住宅不同的是，進(jìn)入養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產(chǎn)基本難以收到較好的租金回報(bào)，如果再加上物業(yè)稅，其養(yǎng)鋪期的壓力將會(huì)更大。

　　商業(yè)地產(chǎn)持有者最主要的利益來(lái)源就是租賃。但是，在成熟的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)，物業(yè)轉(zhuǎn)手的價(jià)格會(huì)與租金有著比住宅更加緊密的聯(lián)系，上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅指出，對(duì)于正常的商業(yè)地產(chǎn)交易，尤其是現(xiàn)房類(lèi)商業(yè)物業(yè)的交易，一直存在著以租金倒推售價(jià)的慣例，很多熱點(diǎn)區(qū)域的寫(xiě)字樓和商鋪因?yàn)樽饨鹕喜蝗ィ瑢?dǎo)致出售的價(jià)格很低。

　　鄒毅表示，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷(xiāo)售定價(jià)。對(duì)于投資者而言，其投入資本的價(jià)值回報(bào)也會(huì)在轉(zhuǎn)售過(guò)程中受到影響。

　　鑒于目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出租率持續(xù)提升，處于優(yōu)勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者會(huì)將增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給承租方，而處于弱勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)持有者為了盡快出租，不會(huì)將這一成本轉(zhuǎn)稼給租戶，這將會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值兩極分化，因此鄒毅建議，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅收一定要根據(jù)不同類(lèi)型、不同收益狀況、不同階段的物業(yè)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

　　無(wú)獨(dú)有偶，合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展策劃商業(yè)總監(jiān)林仕飛也持同樣的觀點(diǎn)。不過(guò)，他表示，任何的宏觀調(diào)控都不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響，更多的是短期效應(yīng)。所以，物業(yè)稅短期之內(nèi)會(huì)引起很大的影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看一定是價(jià)值的回歸。

　　物業(yè)稅開(kāi)征任重道遠(yuǎn)

　　物業(yè)稅開(kāi)征的討論早已開(kāi)始。十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說(shuō)法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過(guò)，什么情況才算條件具備了呢？

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，物業(yè)稅的開(kāi)征并非容易，必須具備四個(gè)條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，尤其是物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，而不能向租用者征；第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。國(guó)有土地和集體土地應(yīng)該并軌，因?yàn)槟壳凹�體土地倒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對(duì)于征稅工作難度更大；第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)；第四，要有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革，是一次整體不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的改革，應(yīng)從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮。依據(jù)我國(guó)的國(guó)情，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)主體應(yīng)放在房地產(chǎn)炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對(duì)于自住房應(yīng)給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴(kuò)大。

　　開(kāi)征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及到國(guó)家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國(guó)家所有和集體所有。但事實(shí)上有大量集體土地被囤積，并成為各區(qū)、縣負(fù)責(zé)人謀取利益的籌碼。

　　與此同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但當(dāng)前面臨的問(wèn)題是：誰(shuí)來(lái)評(píng)估？評(píng)估費(fèi)誰(shuí)來(lái)出？目前，我國(guó)有三個(gè)主管部門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國(guó)土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開(kāi)征物業(yè)稅？

　　因此，要開(kāi)征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使其均脫離主管部門(mén)，割斷部門(mén)利益關(guān)系，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機(jī)構(gòu)，老百姓才能信得過(guò)。

　　而決定開(kāi)征物業(yè)稅成敗的另一個(gè)關(guān)鍵，就是確定物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位。如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動(dòng)產(chǎn)(因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都購(gòu)買(mǎi)了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購(gòu)買(mǎi)了住宅，最后不但要交物業(yè)費(fèi)，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。事實(shí)上，應(yīng)該把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機(jī)，調(diào)節(jié)貧富差距的進(jìn)一步拉大。

　　當(dāng)前開(kāi)征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，都將遇到相當(dāng)多的問(wèn)題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進(jìn)程。雖然物業(yè)稅開(kāi)征的大方向已定，但要真正落實(shí)，還是長(zhǎng)路漫漫，需要等待，需要改革。

　　據(jù)了解，雖然目前征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施還未出臺(tái)，但基本框架已明確。即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。